一、物业基本情况

 1、项目情况

项目名称：丹东边境经济合作区管委会办公楼物业服务项目；

物业类型： 办公楼 ；

座落位置： 新城区银河大街和中心北路交汇处  。

2、采购人提供使用的场地、设备、设施等

（1）基本服务：洗地机六台用于大厅及会议室、地下停车场卫生清扫：尘推车四台用于大厅及会议室卫生：工业除湿机六台、小型除湿机六台用于地下停车场除湿：车场清扫车一辆用于地下停车场卫生清扫。

（2）房屋维修服务：铝合金梯子四个（23米、10米、六米、三米）台虎钳一台（200#）、台钻一台（16#）、台式砂轮机一台、热风枪一套、拉马一台、麻花钻头一套（3.2-12）等工具用于维修服务。

（3）保洁服务：全自动洗地机六台、吹风机四台、清洁车十三辆、高速抛光机一辆、多功能吸尘吸水机十三辆、雨伞架三个等保洁用设备用于保洁服务。

（4）保安服务：高频对讲机十二台、保安八件套(防爆盾牌.防爆头盔.防刺服.防暴钢叉.防爆脚叉.强光手电.防暴棍.防刺手套）等用于保安服务。

(5)绿化服务：割草机一台、油锯一台、高压水枪一台、绿篱剪两把、草爬子两把、镐头两把等为绿化服务。

（6）消防服务：红色铁皮柜一个；铝合金梯子四个（加重6米一个、加重2.5米三个）、消防战斗服四套、消防面具四套、消防钳子24寸一把、消防斧子70mm一把、强光手电筒一把等为消防服务。

二、物业服务范围：

物业名称：新湾国际办公楼

建筑面积： 32465平方米：需保洁面积：26000平方米（大约）。

门窗面积：102扇窗（办公室不算）、135扇门（办公室不算）总面积为695平方米。

地面面积：总面积为25972平方米，材质为瓷砖.

地下停车场面积：总面积为13934.2平方米，材质为地坪漆（绿色）

顶棚面积：总面积为25976平方米，材质为扣板。

内墙面积：总面积为77916平方米，走廊为瓷砖，办公室内为乳胶漆。

外墙：总面积为20000平方米，材质为大理石及玻璃幕墙，断桥窗，铜门。

会议室：会议室总数为11个，总面积为450平方米左右；室内设施有会议桌（120个左右）、会议椅（300个左右）、话筒及电脑一台。

报告厅：报个厅一个，总面积为320平方米左右，室内设施有会议桌（150个左右）、会议椅（300个左右）、话筒两个，视频投影仪一台及电脑一台。

垃圾存放点：各楼层卫生间，共有72个垃圾存放处，总面积为108平方米。

卫生间：72个卫生间，总面积为950平方米。

车行/人行口：车型口地下两个，地上两个；人行口四个。

设施及设备：（1）电梯系统包含四个观光电梯、两个货梯及四个客梯均在质保期内；（2）空调系统为中央空调，在质保期内；（3）采暖系统为金山热电采取集中供暖；（4）给排水系统为自来水公司给水，每年清洗一次自来水箱；地下排水口大约为20个左右；（5）消防系统设备有：红色铁皮柜一个；铝合金梯子四个（加重6米一个、加重2.5米三个）、消防战斗服四套、消防面具四套、消防钳子24寸一把、消防斧子70mm一把、强光手电筒一把、灭火器200个左右均在质保期；（6）安防系统设备有高频对讲机十二台、保安八件套(防爆盾牌.防爆头盔.防刺服.防暴钢叉.防爆脚叉.强光手电.防暴棍.防刺手套）均在质保期内；（7）照明系统室外路灯四十个左右、外墙LED灯装饰、门前警示灯均在质保期内；（8）供配电系统高压柜五个，低压柜五个。

三、物业管理服务内容及标准

（一）基本服务

1、目标于责任

（1）结合采购人要求及物业服务实际情况制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。

（2）负责甲方除各部门办公室以外管理区域内的公共区域卫生。

（3）负责甲方管理区域内的安全保卫及信件收发业务。

（4）负责甲方管理区域内的给、排水和供电、照明设施的维修运行及中央空调、电梯等大型设备的维护及运行管理。如需更换设施设备的零部件、配件，材料费用由甲方承担；涉及设施设备质量问题，需专业人员维修维护的，所有费用由甲方承担。

（5）负责会议服务及会议室卫生。

（6）负责地下室停车位区域卫生。

（7）室外绿化养护。

2、服务人员要求：

（1）每季度至少开展一次岗位技能、职业素质、服务知识、绿色节能环保等培训。

（2）根据要求对服务人员进行从业资格审查及审批。

（3）服务人员要求统一着装，佩戴标识，仪容整洁、举止文明、用礼貌用语等。

（4）如服务人员不适应本岗位工作要求及存在影响工作的，应立即调岗或劝退。

 3、保密和思想政治教育：

（1）建立健全保密制度，明确要害岗位保密责任，对涉密岗位要严守保密制度。

（2）需涉密岗位人员需签订保密协议。

(3)每季度应开展一次对涉密人员的思想政治教育的培训。

（4）发现服务人员违法违规行为应及时报告，并采取必要措施补救。

4、档案管理：

（1）建立健全档案管理制度。

(2)及时准确对文件资料和服务记录进行归档保持。

（3）维保记录、消控记录、巡查记录、日常消杀记录、人员来访记录等及时归档。

5、服务改进：

（1）名责任人，定期对物业服务进行自查，结合结果和意见采取改进措施，持续提高管理与服务水平。

 （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别及分析，采取纠正措施，消除不合格因数，防止不合格再发生。

（3）及时发现需整改问题并及时整改。

6、重大活动后勤保障

（1）制定流程，根据工作需要做好详细后勤保障计划，确保重大活动后勤保障工作顺利进行。

（2）对活动区域进行安全检查，及时发现安全隐患，对车辆进行有序引导及管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。

（3）对现场进行检查，做好收尾清理工作。

7、应急保障预案

（1）结合项目对重点区域及可能存在的安全隐患进行检查。

（2）根据办公楼隐患排查结果，制定专项预案，建立健全应急预案。

（3）应急预案要定期惊醒培训及演练，确保与实际情况相结合。

（4）根据应急预案的需求建立清单及台账，确保应急物资充足，确保随时正常使用。

8、服务方案及工资制度

（1）制定规章制度：人员录入制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备维护服务制度、考勤制度、保密制度等。

 (2)制定项目实施方案：交接方案、保密方案、人员培训方案、人事管理方案、保安、公用设施设备维护服务方案、保洁服务方案等。

（3）制定物业服务方案：房屋维修服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务发难、保安服务方案、会议服务方案。

9、信件收发服务

(1)对信件、报纸和挂号信要及时投送回通知收件人。

（2）对邮件、包裹等进行正确分理，安全检查和卫生检查，及时消杀。

（3）大件物品非本人领取，需向本人确认后才能放行。

10、服务热线及维修

（1）设置24小时维修热线。

(2)紧急维修应15分钟内到达现场。

(二）房屋维护服务

1、主体结构及围护结构

(1)每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申清房屋安全鉴定，采取必要的避险和防护措施。

(2)每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水等检查,发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。

（3)每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外罩面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。

(4)每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管道等.发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。

(5)办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。

(6)通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。

2、其他设施

(1)每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟染等巡查，每半月至少检查1次用污水管井等巡查，发现破损,及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。

(2)每年至少开展1次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。

(3)路面状态良好，地漏通畅不堵涨。

(4)接到采购人家具报修服务后，及时对损坏的家具进行维修。

3、装饰装修监督管理

(1)装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。

(2)根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。

(3)受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。

4、标识标牌

(1)标识标牌符合《公共信息图形符号第1部分:通用符号》(GB/T 10001.1)的相关要求,消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则)(GB2894)、《消防安全标志第1部分:标志(GB13495.1)的相关要求。

(2)每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

（三）公共设施及设备维护服务

1、基本要求

(1)重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡除1次。

(2)具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所符合相关安全规范。

2、设备机房

(1)设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。

(2)设备机房门窗、锁具应当完好、有效。

(3)每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无老鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。

(4)按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明,防止小动物进入。

(5)安全防护用具配置齐全，检验合格。

(6)应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。

3、给排水系统

(1)生活饮用水卫生符合(生活饮用水卫生标准》(GB5749)的相关要求。

(2)二次供水卫生符合《二次供水设练卫生规范》(GB17051)的相关要求。

(3)设施设备、阀门、管道等运行正常,无跑、冒、滴、漏现象。

(4)有水泵房,水箱间的，每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵。

(5)送供水单位水、停水，按规定时间通知采购人。

(6)每季度至少开展1次对排水管进行流通、清污，保证室内外排水系统通场。

4、电梯系统

(1)电梯运行平稳、无异响、平层、开关正常。每周至少开展2次电梯的安全状况检查。

(2)电梯准用证、年检合格证等证件齐全,相关证件、紧急救援电话和乘客注意事项置于轿箱醒目位置。

(3)每年至少开展1次对电梯的全面检测，并出具检测报告，核发电梯使用标志。

(4)电梯维保应当符合《电梯维护保养规则》(TSG T5002)的有关要求。

(5)电梯使用应当符合《特种设备使用管理规则》(TSG 08)的有关要求。

(6)有电梯突发事件或事故的应急措施与教据预案，每年至少开展演练1次,电梯出现法障，物业服务人员10分钟内到场应急处理，维保专业人员30分钟内场应急处理。

(7)到场进行救助和排除放障，电场紧急电话保持畅通。

(8)电梯维修、保养时在现场设置提示标识和防护围栏。

(9)根据采购人需求，合理设置电梯开启的数量、时间。

5、空调系统

(1)空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》(GB50365)的相关要求。

(2)办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准)(GB/T18883)的相关要求。

(3)定期维保并做好记录,保证空调设施设备处于良好状态。

(4)中央空调运行对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查、运行期间每日至少开展1次运行情况巡查。

(5)每半年至少开展1次管道、阀门检查并除锈。

(6)每年至少开展1次系统整体性维修养护，检验1次压力容器，仪表及冷却塔噪声。

(7)每年至少开展1次新风机、空气处理机滤网等清洗消毒:每2年至少开展1次风管清洗消毒。

(8)制冷、供碳系统设度设定及启用时间符合节能要求。

(9)发现故障或损坏应当在30分钟内到场，紧急维修应当在15分钟内到达现场，在12小时内维修完毕。

6、消防系统

(1)消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理)(GB25201)的相关要求。

(2)消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》(GA503或XF503)的相关要求。

(3)消防设施平面图、火警生散示意图、防大分区图等按晚设置在楼层居目位置。

(4)消防系统各设练设备使用说明清晰，宜图文结合。

(5)自动喷水灭火系统启动正常。

(6)清火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。

(7)消防监控系统运行良好,自动和手动报警设施启动正常。

(8)正压送风、防排烟系统运行正常。

7、供配电系统

(1)建立24小时运行值班监控制度。

(2)对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。

(3)公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。

(4)核心部位用电建立高可控用电保率和配备应急发电设备,定期维护应急发电设备。

(5)发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电，并做好应急事件上报及处理工作。

(6)复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。

8、弱电系统

(1)安全防系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》(GA/T 1081)的相关要求。

(2)保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。

9、照明系统

(1)外观整洁无缺损,无松落。

(2)更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持-致。

(3)每周至少开展1次公共区域照习设备巡视。

10、采暖系统

(1)定期检查供凌管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。

(2)负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。

(3)做好供暖前检查等相关准备工作。

(4)暖气片上水前，提前通知采购人。

(5)供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。

(6)根据天气消况适时调节供暖设备运行情况，节约能源。

（四）保洁服务

1、基本要求

（1)建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。

(2)做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。

(3)作业时采取安全防护措施，防止对作业人贝或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。

(4)进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。

2、办公用房区域保洁

（1）公共通道保持干净，无异味、无物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。

（2）门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。

（3）指示牌干净，无污清，每日至少开展1次清洁作业。

（4）配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插室等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。

(5)监控摄像头、门禁系统等农面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业

(6)楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。

(7)开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。

(8)作业工具间:保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。

（9）作业T具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。

(10)公共卫生间保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。

（11）电梯轿期:保持干净，无污溃、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。

（12）灯具、操作指示板明亮。

（13)平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。

(14)石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。

(15)地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展1次清洁作业。

3、公共场地区域保洁

(1)每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次,保持干净、无杂物、无积水。

(2)雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。

(3)各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。

(4清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业，

(5)绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。

(6)办公区外立而定期清洗、2米以上外窗玻璃擦拭，每月至少开展1次清洗。

4、垃圾处理

(1)在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据要求设置。

(2)桶身表面干净无污溃，每日开展至少1次清洁作业。

(3)垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。