一、项目概况

（一）项目地址：沈阳市大东区联合路54号（南校区）、沈阳市大东区望花南街21号（北校区）。

（二）项目面积：沈阳大学南北两个校区，委托管理物业服务范围的楼内保洁面积约40.6万平方米，庭院保洁面积29.5万平方米，绿化面积约12万平方米，人工湖面积1000平方米，楼宇35栋。

二、委托管理事项

（一）环境卫生管理

1.公共教学楼、实验楼、实训基地、图书馆、办公楼、师生服务大厅、体育场所等公共区域及教室、卫生间、会议室、报告厅；沈大社区活动中心、老瓜堡活动中心、南校区活动室、南校区艺术团、南院体育馆、 武术馆、北院网球场、留学生公寓、外教公寓、沈大科技园、商业中心、浴池（北）、北院体育馆、文体馆、2号楼2个报告厅、南院俱乐部、南北院运动场区域的保洁。

2.室外环境保洁。

3.垃圾清运及冬季除雪。

4.人工湖管理。

5.会务接待布置及服务保障。

6.迎新、重大会议、重大节日、校庆等活动的配合及服务保障工作（含景观布置）。

（二）园林绿化管理

1.室外绿化养护与管理。

2.校区行政办公楼宇室内绿化养护与管理。

（三）楼宇管理

教学楼、实验楼、图书馆、办公楼、南校区艺术团、南院体育馆、 武术馆、留学生公寓、外教公寓、沈大科技园、商业中心、浴池（北）、北院体育馆、文体馆、2号楼2个报告厅、南院俱乐部等公共楼宇日常管理及二十四小时更值。

（四）零碳校园管理

配合学校做好水、电、垃圾分类等方面的节能减排工作；配合学校做好学生双碳教育工作；配合学校做好高校双碳调查研究及零碳社区建设工作。

（五）南北校区4个水泵房和2个开水房的服务管理。

（六）校区内各项小修(指单项人民币1万元（含1万元）人工费以内的维修事项，主要包括上下水、电、门、窗、锁具、雨水井清掏、室内外灯具、墙面大白补修、桌椅、台阶、路边石维修更换等各类杂修)。采购人供材料，物业出人工。

（七）办公楼专职会议服务。

（八）体育馆、报告厅、文体馆、俱乐部音响灯光控制及中央空调运行管理。

（九）配合学校做好学生劳动教育课程的相关工作。

三、合同期限

1.本项目服务期限为三年，本次采购为第一年预算，签署合同为第一年度，后两年预算以财政部门当年审批数额为准。

2.合同期内，学校依据《沈阳大学物业服务监督考评实施办法》和《沈阳大学物业服务监督考评细则》对物业公司进行年度考评，年度考评综合得分在85分以上（含85分），达到合同规定的服务目标，合同继续执行；年度考评综合得分在80分以下（不含80分），学校有权终止本合同。

四、对投标人的要求

具有完善的管理体系和健全的内部管理规章制度。

五、管理要求

（一）人员配备

本项目配置人数264人。其中：项目经理1人，保洁负责人2人，绿化负责人1人，楼宇管理负责人1人，楼内保洁人员144人，庭院保洁人员29人，绿化养护人员13人，楼宇管理人员47人，日常维修人员11人(含电工 5人），二次加压水泵房和开水房管理人员10人，中央空调运行维护人员2人、音响灯光控制维护人员1人、办公楼专职会议服务人员2人。

（二）人员基本要求

1.物业公司招聘的服务人员必须持有健康证（上岗前核验相关证明材料）。日常维修电工需持有特种作业操作证（低压电工）（投标时须提供证书复印件）。工作人员须遵守学校的有关规章制度，接受校区治安管理与检查。

2.物业公司工作人员在工作期间要佩戴明显标志，着统一工装上岗，文明服务 。

3.物业公司工作人员在合同期内要爱护公物，损坏校园公共设备、设施等公物需按价赔偿。

4.物业公司工作人员必须身体、心理、精神健康方可从业，并无犯罪记录。

（三）设备配备要求

为高效完成相关工作，投标人应配备以下专业工具设备：洒水车1台、扫地车2台（带除雪功能）、洗地机2台、打药车2台、割灌机4台、草坪机8台、绿篱机4台；电动垃圾转运、保洁车20台；室内保洁清洗地机6台，室内保洁榨水车50台。

六、服务需求

（一）环境卫生管理部分服务需求

1. 楼内保洁服务范围及质量要求

（1）服务范围：

北校区：01教学楼（B01）、02教学楼（B02）、机械实习基地（B05）、文体馆商业中心、办事大厅、五二楼（B06）、五三楼（B03）、北图书馆（B10）、后勤办公楼（B09）、办公楼（B04）、科技楼（B08）、理工综合楼（B07）、保卫处（B22）、老干办（B21）、校史馆、南北地下隧道及各楼门外周边雨搭、台阶、沈大社区活动中心、老瓜堡活动中心、、北院网球场、留学生公寓（G10）、外教公寓（G10）、沈大科技园（B8）、商业中心（B13）、浴池（北）、北院体育馆、文体馆（B13）、2号楼2个报告厅（B02）区域的保洁。

南校区：7号教学楼（N07）、外文楼（N03）、南图书馆（N08）、成教院（N09）、音乐楼（N06）、大学生创业中心（N05）、美术实训基地（N17）、机械、建工实训基地（N25）、自然博物馆（N26）、文综楼（N01）、美术楼（N04）、10号教学楼（N10）、应用技术学院（含地下室）（N11）及各楼门外周边雨搭、台阶、南校区活动室、南校区艺术团、南院体育馆（N2）、 武术馆（N25）、南院俱乐部区域的保洁。

（2）服务内容及质量标准：

楼内公共区域（走廊、楼梯、墙壁、顶棚、门窗、玻璃等）：

①大厅理石地面或木质地板清洁后，做到表面平整光洁，无灰尘，无污渍，无积水，无痰迹，无口香糖胶痕，本色光洁。

②楼道地砖和水泥地面经清扫拖擦，做到表面干净光亮，无污渍，积水，痰迹，烟头，口香糖胶痕，纸屑杂物，公共垃圾桶摆放统一，表面无灰尘，无污渍。

③墙壁，壁砖，墙纸，玻璃镜面，金属材料等组成的墙面保持无积灰，无污迹，无脚印，无乱涂乱画，无招贴，无蜘蛛网和灰吊。

④楼梯台阶平面、立面、侧面，清扫拖擦干净，无灰尘，无污渍，无痰迹，无口香糖胶痕，无杂物，梯角洁净；楼梯扶手和金属护栏擦拭光亮，无灰尘，无污渍，无灰吊。

⑤壁灯，顶灯，宣传栏，指示牌，展示板，消防器材，喇叭，外露管道，等公共设施保持清洁，无灰尘、无蛛网、无昆虫尸体等污物。

⑥玻璃门窗清晰洁净，无粘贴物，水印，门窗框清洁无积灰。

⑦各楼外楼梯台阶清扫干净，无污迹，无痰迹，无口香糖胶痕，无杂物，并保证户外台阶、楼梯冬季除雪。

⑧各楼楼体外防水坡及雨搭上季节性除杂草、杂物。

⑨楼内垃圾保证日产日清，纸篓及垃圾箱保持随满随清。

教室、图书馆自习厅、展示馆厅：

室桌椅摆放整齐，无灰尘，无乱涂乱画，书桌内干净无杂物。

②上课前黑板擦拭干净，教具讲台和多媒体机箱无灰尘。

③墙壁无乱涂乱画，无招贴，地面干净无痰迹，无纸屑杂物，清扫工具摆放整齐。

④教室内墙面及设施整洁，如灯具、开关及插座面板、门框、通风口、桌、椅、柜等家具等保持干净、无灰尘、无脚印等污渍。保持顶棚、墙壁及灯罩外壁无灰吊、无蛛网、无昆虫尸体、无粘贴物等污物。

⑤门窗玻璃、窗框、窗台经常擦拭，无灰尘，无污渍，无水印，无粘贴物。

⑥展馆展示区保持无积灰，门厅干净，玻璃门清晰明亮，消防器材无灰尘，垃圾桶摆放规矩，表面无污迹，周围干净无污物杂物。

⑦室内公共垃圾桶及垃圾排放。

配标准垃圾分类垃圾桶，清洁光亮，无污迹，垃圾袋装无散落，每日随时清倒并送至校园垃圾站

会议室：

①保持地面无尘土、无污渍、无杂物、无水印，踢脚线洁净，无灰尘、无污渍、无水迹。

②保证桌椅表面无灰尘、无杂物、无污渍。

③保持木制及皮制家具表面光滑、色泽均匀、光亮，无灰尘、无污渍、无水印。

④保持门、框干净、光亮，无灰尘、无污渍、无水迹。

⑤墙壁、天花板、空调风孔，无灰吊、无蛛网、无积灰、无脚印、无污渍。

⑥保持灯饰物干净、光亮，无灰尘、无污渍、无水迹。

⑦室内设施保持整齐、有序，保证清洁过后物归原处。

⑧保持装饰物及横梁无积灰、无蛛网。

卫生间：

①手台、洗手盆和镜子的表面无灰尘，无水痕，无污渍，水龙头和上水管表面光亮无污渍。

②地砖、壁砖、PVC棚顶，要求光亮无污渍，无水痕，无招贴，无蜘蛛网灰吊，地面无烟头，无纸屑，地角清洁干燥。

③卫生间隔板四面清洁无灰尘，无乱涂乱画，无招贴，无蜘蛛网灰吊。

④便池内外无水锈，无便迹，无异味，水箱和上水管干净无灰尘，课间人流量大时及时冲水。

⑤卫生间内垃圾桶和纸篓，做到表面干净，无灰尘，无污渍，排放垃圾及时，以免产生异味。

⑥门窗玻璃表面，经常擦拭，清洁明亮，无灰尘，无污痕，无涂写，无招贴。

⑦灯具，开关盒擦拭干净，无灰尘，无污渍。

⑧卫生间清扫工具摆放规矩，不能随处摆放，占用洗手池，蓄水池。

电梯间及轿厢：

①电梯外金属门、边框、开关操作屏，擦拭无灰尘，无污渍，无手印，无粘贴物，保持金属光感。

②电梯轿厢内四壁清洁，无灰尘，无字迹，无污渍，无手印，无小招贴，四角无灰吊，保持金属光感。

③灯箱和壁挂及时擦拭，无灰尘，缺失或损坏及时保修更换。

④地面和地毯，及时清扫、拖擦、吸尘，无尘土，无垃圾杂物，无痰迹，无口香糖胶痕。

（3）临时性工作任务

如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，物业公司应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。

（4）楼内保洁人员要求

本部分配置人数146人，其中：保洁负责人2人；南校区76人；北校区68人。

2、庭院保洁服务范围及质量要求

（1）服务范围：南北校区楼外道路、硬覆盖、地下通道，景观湖，树林绿地、灌木和花卉小品，假山景点、运动场、商业街。

（2）服务内容及质量标准：

①人行道地面目测无杂物、无烟头，无过多积水、积冰，无明显污渍、泥沙，路面及路面外沿、外侧无杂草，春季无落花、秋季无落叶。

②如路面有油污应及时用清洁剂清理，用铲刀或刀片清除路面、人行道上的顽固污渍、口香糖等，泥土过多时，应用水冲洗路面。

③路面、人行道、树坑的垃圾、杂草、烟头应及时清理。

④绿化带、花坛内垃圾、烟头等应及时清理，花坛外表面洁净无污渍、杂草等。绿化带草坪内无白色垃圾、胶袋、纸屑、烟头等杂物。

⑤各楼天井内保持干净，无垃圾，烟头、纸屑、杂物等。

⑥各建筑物外墙、路灯、路牌、雕塑等公共部位无污渍，无招贴。

⑦人工湖水面，无漂浮污物垃圾，假山，树林，绿化小品，广场内无明显纸屑、树叶、垃圾胶袋等杂物。

⑧地下通道长廊，水刷石台阶清扫干净，无污迹，无痰迹，无口香糖胶痕，扶手栏杆擦拭干净金属光感，通道理石地面清扫、拖擦，无污迹，无痰迹，无杂物，保持理石砖光洁干净，两侧宣传栏及配套设施、设备擦试干净整洁。

⑨所有垃圾应装袋、封口后用车运送至指定地点。

⑩垃圾站内保持清洁、垃圾袋包装整齐、无破损外露、运送及时无积存，无二次污染。

？配标准垃圾分类垃圾箱，保持表面干净，无积水，无污迹、油迹、四周无散落垃圾（冬季无积雪、积冰）；每日垃圾随时排放干净。每月擦拭路两侧垃圾箱（桶）、路灯，擦拭时间：3月至10月。

？重大活动期间增加保洁频次，活动前期确保卫生质量，活动期间加强保洁频次和垃圾清倒频次。

？极端天气（雨、雪天气）及时组织相关人员及时清扫积水、积雪，确保路面畅通。

？负责校园硬覆盖区域的冬季除雪，雪停24小时内清除校园主路、生活区、办公楼广场、停车场等处积雪，露出马路边石。

（3）临时性工作任务

如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，物业公司应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。

（4）庭院保洁人员要求

本部分配置人数29人，其中：北校区15人、南校区14人。

（二）绿化养护管理部分服务需求

1.绿化养护服务范围：南北校区绿化养护面积约12万平方米，其中：乔木约7746棵，灌木5680棵，灌木和花卉小品2200平方米，草坪8000平方米，自然草地95000平方米。

2.绿化养护内容及质量要求：按照DBT21 1954-2012辽宁省园林绿化养护管理标准（二级）

（1）乔灌树木：灌木乔木生长良好，树冠丰满，枯死树率小于3%，无萌蘖，无倒伏树木，树体无悬挂物、附着物；无病枝、枯枝、弱枝。适时修剪、整型、除芽、摘心。灌木无枯死株，修剪及时合理；绿篱无明显缺株断条，绿篱下无杂草，绿篱及整形树木修剪及时，整齐美观；垂直绿化植物生长旺盛，整齐美观。

①修剪：先开花后发叶的种类，将老枝重剪，促进发生强壮枝条；花开于当年新梢的种类，除早春重剪老枝外，在花开后将新梢修剪；观赏枝条及观叶的种类，在秋季进行修剪，使冬枝发挥观赏作用。

②整枝：对病枝、枯枝、弱枝及时整理。

③防治病虫害：每年常规防治春秋各一次，在病虫害发生时随时防治。

④施肥：根据绿地土壤肥力、生理需肥特点、绿地景观需求等情况，每年校园至少需要施肥量3吨有机无机复合肥。

⑤适时浇水、除杂草。

⑥涂白：每年秋季乔木涂白一次。

（2）草坪（地被）：要求生长高度均匀，覆盖度大，无裸露地面。无杂草，无病虫害，色泽正常，绿期长，维持良好的营养水平。草坪和地被植物生长良好，覆盖率95%以上。草坪纯度90%以上，高度低于15cm；自然草地的高度低于20cm。

①修剪：当草坪生长到7公分以上时进行修剪，高度低于15公分，自然草坪高度低于20公分。

②防治病虫害：每年常规防治二次，在病虫害发生时随时防治。

③施肥：根据绿地土壤肥力、生理需肥特点、绿地景观需求等情况，合理施肥。

④浇水：根据需要及时浇灌。

⑤除杂：本着除早、除少、除净的原则，及时清除杂草，并及时将除掉的杂草运走。同时及时清除草坪内的残枝落叶。

⑥打孔：根据土壤板结情况适时打孔。

⑦疏草：根据实际情况适时疏草。

（3）灌木花卉小品：栽摆及时，生长旺盛，花繁叶茂，无明显缺株，无枯死株，无明显残花败叶，无杂草。

①要求及时修剪、浇水、除杂、打药，及时清摘开败的老花残枝、败叶。

②及时清理小品中的垃圾、杂物。

③及时防治病虫害，保持花卉小品内无病虫害，每年常规防治打药二次，病虫害发现及时防治。

（4）自然草地：

①及时修剪，自然草地的高度不高于20cm。

②及时清理绿地内的各种砖瓦石块，并排放到学校指定地点。

③防治病虫害每年常规防治打药二次，病虫害发现及时防治。

（5）卫生要求：

①绿地内没有垃圾残土。

②秋冬季要及时清理绿地内落叶。

③绿化养护过程中清理出来的垃圾杂物、树枝、砖瓦石块和落叶要保证24小时内及时清运出学校，产生的费用包含在投标价格中。

3.临时性工作任务

如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，物业公司应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。

4.绿化养护人员要求

本部分配置人数14人，其中：绿化负责人1人，绿化养护人员13人（要求绿化技术养护人员不少于6人）。

（三）楼宇管理部分服务需求

1.楼宇管理服务范围：

北校区：01教学楼（B01）、02教学楼（B02）、五三楼（B03）、机械实习基地（B05）、五二楼（B06）、理工综合楼（B07）、图书馆（B10）、外教公寓（B10舍）、科技楼（B08）、办公楼（B04）。沈大社区活动中心、老瓜堡活动中心、北院网球场、留学生公寓(G10)、外教公寓(G10)、沈大科技园(B8)、商业中心(B13)、浴池（北）区域、北院体育馆、文体馆（B13）、2号楼2个报告厅（B02）。

南校区：外文楼（N03）、音乐楼（N06）、美术楼（N04）、7号教学楼（N07）、成教院（N09）、10号教学楼（N10）、应用技术学院（N11）、大学生创业中心（N05）、文综楼（N01）、南校区图书馆（N08）、南校区活动室、南校区艺术团、南院体育馆、 武术馆(N25)。

2.楼宇管理内容及质量要求：

（1）负责楼宇内部的门值、巡逻、公共秩序维护和安全管理等。按照采购人要求安排值班人员值班，实行 24 小时值班和巡逻制度，定点定时巡逻，制定合理巡逻路线。

（2）负责对房屋、楼内公共设施、上下水系统、供电设施等部位日常巡检，发现问题及时报修。

（3）负责楼宇内人员出入管理、大件物品出入登记、对外来人员进行盘查、登记，检查随身物品，防止危险品进入、防止偷盗行为的发生。

（4）维护教学楼正常的上课秩序，按照教务处和研究生院审批的课表进行楼宇教学管理。

（5）负责教室开放、教室内教学及照明家具等设施设备检查及报修、大件物品出入登记、日常巡查、失物登记。

（6）熟悉掌握责任区域防火、防盗设施配备情况，并进行检查做好登记。

（7）夜间建筑物关闭后巡逻时要负责关闭门窗、关灯、关电源，检查水电无异常情况并确定无闲杂人员滞留。

（8）负责做好各楼层安全巡逻，劝止违反公共安全秩序的行为，防止发生偷盗、斗殴及人为破坏事件。

（9）负责楼宇内及周边10米内的安全防范和突发事件的处置，发现问题、异常情况应及时向有关负责人报告

（10）负责责任区域门前共享单车、电动车及机动车的管理，不得出现乱停乱放现象。

（11）对于教学单位、学生社团使用教室举办讲座等活动，经相关部门批准后给予配合，及时安排。

（12）有完备的《楼宇管理应急工作预案》,并报采购人备案；如遇突发事件或突发检查时，无条件积极配合校方，随叫随到。

3.临时性工作任务

如遇学校有迎新、迎检、参观学习、毕业生离校、校庆和运动会等大型活动和冬季校园除雪，以及校爱卫会病媒生物防控、疾病防控、控烟时，物业公司应随叫随到无条件配合服务保障，并不收任何费用（服务质量纳入考核）。

4.楼宇管理人员要求

本部分配置人数48人，其中：楼宇管理负责人1人，楼宇管理员47人。

（1）楼宇管理人员要统一着装，态度热情，语言文明、规范，做到礼貌待人、遵章守约、举止大方、处事得当；

（2）值夜班人员应为男性，年龄60周岁以下。

（3）楼宇管理人员经岗前培训后方可上岗，岗位培训每月不得少于1次，并要有相关培训内容记录。培训内容为：法律法规、专业技能、实践操作。

5.二次加压水泵房和开水房管理人员要求

本部分配置人数10人。

（1）从业人员身体健康，无精神病史。坚守工作岗位，不漏岗，确保供水安全。

（2）按时间要求供水，禁止工作时间做私事，如会客、带小孩、洗衣服等。

（3）每日交接班时，必须检查蓄水池和水泵房一次，发现问题及时报告，并积极配合修理人员进行抢修，一天两次余氯检验并做好记录，熟练掌握泵房内各设备的技术操作要领。

（4）值班人员负责整个系统的电器、泵、阀门等机械电器设备的养护和维修工作（水泵必须每周加油一次）。

（5）控制管道的各种主要阀门，每月必须加油一次，开关一次，以保证水门开闭灵活，次要阀门每季度开关一次，加一次油。

（6）值班人员必须做好交接班工作，记好交接班日记，严禁私自停水，如有特殊情况需要停水时，必须经学校批准，并向主要用水部门通报停水时间。

（7）水泵房24小时不许脱岗。

（8）非经批准，他人不得任意顶替岗位工作，违者按脱岗处罚。

（9）蓄水池人孔要加锁，严加看管，发现异常现象要及时报告。

（10）注意安全和防火，要严格执行油泵、水泵安全操作规程。

6.场馆管理人员要求（音响灯光控制维护人员、中央空调运行维护人员）

本部分配置人数3人。

（1）按要求巡查养护维修设备，发现问题及时处理并上报。

（2）保障场馆活动的正常进行。

7.日常维修人员要求

本部分配置人数11人。

（1）熟悉掌握学校所属设施情况。

（2）负责日常维修管理，保证维修随叫随到，随报随修，要经常巡视，尽快消除矛盾，解决问题。

（3）维修工作要主动，对重点部位、易损设施要定期检修维护。

（4）设置维修服务专用电话，保持通讯24小时畅通。

（5）维修工作要变被动为主动，督促维修人员主动登门服务，对重点部位、易损部件要定期检修更换。保持和维护各种设备良好运行。

8.办公楼专职会议服务

本部分配置人数2人。

（1）大专以上学历（投标时提供证书复印件），35周岁以下。

（2）身体健康，相貌端庄。

（3）需经专业培训，着装整洁、服务热情。

七、费用构成

1.物业管理费实行包干制，预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额五险、每年实际发生的保洁绿化材料费、消耗费、扫保工具费、服装费、办公费、设备维修费、工会经费、税金及企业利润等各项费用，服务期内采购人不再额外支付其他费用。

2.物业公司人员的基本工资应符合沈阳市有关最低基本工资标准的规定，岗位津贴参照沈阳市物业管理行业领域的相关规定执行。物业公司必须合法用工，并为员工依法购买社会保险，每月需提供员工工资花名册（工资支付台账）备查。

注1：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。

2：投标人应提交证明文件，证明其投标内容符合货物需求。证明文件符合投标人须知14.2的要求。