一、项目概况

（一）服务名称：盘山县政府行政办公楼物业服务

（二）服务地点：盘山新县城

（三）建筑面积：31200平方米（此面积为办公主楼的面积）

（四）服务类型：物业服务（保洁、保安、水电暖维修保养、会服、食堂、绿化）

二、主要设施设备管理

（一）高压变配电设备

（二）低压变配电设备

（三）消防泵房

（四）自来水加压泵

（五）储水箱

（六）消防专用卷帘门

（七）供暖设备设施

（八）中央空调

三、人员配备需求

（一）管理部：项目经理1人；

（二）保安部：15人，（保安队长1人，保安员14人）；

（三）保洁部：14人，（保洁主管1人，保洁员13人）；

（四）工程部：9人，（工程主管1人，工程人员8人）；

（五）会服部：9人，(会服班长1人，会服8人)；

（六）食堂部：20人，（厨师长1人，厨师2人，后厨工作17人）；

(七） 绿化工1人；

总计：69人。

四、物业管理服务内容及具体要求

（一）总则

1、为提高物业公司的工作标准和服务质量，保障工作人员的正常办公，制定本规定。

注：《物业管理规定》中盘山县机关综合事务服务中心为招标人；物业公司为中标人，下同。

2、本规定适用于物业公司所承担的安全保卫工作；楼宇内卫生保洁、停车场保洁工作；消防设施、空调设施、上下水设施、供暖设施设备以及公用设施的管理和维护工作；会议服务；食堂服务；及领导交办的其他工作。

（二）权利与义务

1、盘山县机关综合事务服务中心为物业公司人员提供免费用餐（保安员一日三餐、其他人员提供午餐）、生活用水、用电、办公场所、办公桌椅和保安住所以及工程设备的维修所用材料工具等条件。

2、盘山县机关综合务服务中心有权要求物业公司配齐符合规定的工作人员，更换不称职的员工，物业公司拟聘工作人员必须具有身体健康证明（物业公司承担每年一次的所有物业人员的体检费用）。

3、物业公司应定期组织员工学习专业以提高员工思想素质，牢固树立为业主服务的思想。

4、物业公司员工不得使用电暖气等与工作无关的电器设备。

5、物业公司应节约使用甲方提供的资源，保证不造成资源浪费。

6、物业公司在工作中应注意防火、防盗，注意排除安全隐患，物业公司员工在工作区域内因操作不当造成受伤、死亡的，均由物业公司承担责任。物业公司使用易燃易爆及其他危险品作业时，必须提前报盘山县机关综合事务服务中心同意。

（三）保洁服务

1、保洁部服务内容

（1）负责办公楼公共区域内巡回保洁。具体包括楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、内外墙面、玻璃窗等公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）。针对办公楼实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对楼排水、排污管道进行清疏。负责楼外立面定期清洁，重点是蜘蛛网的及时清理。负责办公楼内每日垃圾的收集、清运，各种保洁耗费品由物业公司提供。

（2）定期对楼内高空设施进行巡回清洁、养护。巡回对楼内各类地面（石材、瓷砖等）进行打蜡及清洁养护处理。巡回对楼内各类特殊材质（不锈钢、石材等）进行去污、抛光、上光、打蜡等专业养护。对高位管道、高位照明设施和高位墙身等进行巡回保洁。

（3）巡回建筑物屋面相关设施（出风口、玻璃幕墙等）进行清洁、保洁。

（4）负责楼内会议室及值班室的卫生工作。

（5）负责院内绿化带的保养与维护。

（6）每天对各类功能用房及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。

（7）定期对各场所蚊、蝇等进行预防和灭杀并负责相关费用。

2、保洁服务工作标准

（1）石材、瓷砖：有较好的保养，有光泽、无尘迹、无污渍。

（2）墙壁：无蜘蛛网、污点、不积尘，地角线洁净。

（3）玻璃门：通透、洁净，无水迹、污点。

（4）各类镜面：洁净、光亮，无任何污迹、尘迹。

（5）楼梯：台阶无杂物、污渍、水渍。

（6）钢质及不锈钢器具：无污迹、尘迹，有光泽，表面膜维持完好状况。

（7）果皮箱、垃圾箱等：外表干净，无虫、蚁等，无异味。

（8）卫生间：洁具不留脏物、异味，地面、水盆台面保持干爽，无污渍、垃圾。

（9）其它器材设施：以洁净手指摸去无明显尘迹，无清洁用剂的不良影响。

(10)绿化带：整齐、无杂草。

（四）安保服务

1、服务内容

（1）全天24小时对办公楼及停车场巡查以及安保监控值班，监控人员进出情况，需要时实施查询、检查。

（2）负责大楼安全保卫、消防管理、大宗物品进出等的日常管理。

（3）负责办公区、停车场及公共设施防盗、防火、防破坏事故，采取不定时巡查、严格盘查可疑人员，以保障办公区安全。

（4）负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。

（5）负责办公区、停车场内摆设的物品、花卉的管理，防止人为和自然破坏，确保安全。

（6）负责办公区、停车场（管辖范围内交通秩序的维护,车辆疏导、停放，停车场管理，做到车辆出入安全、有序）。

2、具体要求

（1）到岗保安员必须有严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度。

（2）要求熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本管理区域内的技防优势，实行全天24小时对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

（3）采取理论和实践相结合的办法，提高部门全体员工的安全意识，使员工掌握基本安全常识。

（4）负责办公楼及停车场的治安安全防范，采取人防和技防相结合的方法，做到无任何安全事故发生。

（5）在安全保卫工作中使用的工具、器材、服装、器材的维修等费用由物业公司负责。

（五）工程服务

1、管理内容

（1）对强弱电设备设施日常运行维护；高低压电气设备每天巡视维护和重点检测，建立各项设备档案；建立严格的配送电运行制度、电气设备维修制度和配电房管理制度；建立24小时运行维修值班制度；建立污水处理、强排水、发电机组等设备运行管理制度和安全操作规程，保证污水处理、强排水系统安全运行和正常使用；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施，提出节能减排的合理化建议；日常管理和维护好避雷接地的设备设施；每年对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈化学清洗一次；协助做好电梯、高压电气设备、消防、防雷设施年检工作。

（2）保证给排水系统及饮水设备正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和每周检修；水箱、水池保持清洁卫生并每季消毒；每月对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；每季度对排水管、下水道进行清通、养护及清除污垢；保证室内外排水系统通畅；保证每年对供暖设备设施检查一次，确保供暖系统正常运行。

（3）对院内地砖的维护，保证无断裂缺失。

（4）每周对楼内的门窗桌椅柜架进行巡检，发现损坏及时修理；建立和制定维修保养计划并做好记录。

（5）对地下室电器及供水设备设施的维护。

2、具体要求

（1）供电运行和电器维修人员必须持证上岗，做到安全第一，热情服务。照明、用电、用水等接到报修后，维修人员到达现场抢修处理并做好记录，及时排除故障，零修合格率100%以上。空调运行中应无超标噪音和严重滴漏水现象，接到报修后，维修人员到达现场处理，并做好记录，零修合格率100%以上。一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证日常教学和使用需要。

（2）在节假日和汛期期间对地上、地下设备进行检查维护维修。

（3）确保办公、通讯、网络设备完好，运行正常。

（4）确保供水、排水、排污、供暖管道及设施畅通完好无损。

（5）设备设施使用、维护、管理过程中所产生行政性事业收费归采购人，工作中使用的常用工具费、服装等费用由物业公司负责。

(六)食堂服务

1、周一至周五提供午餐，菜品为四荤、四素、六个凉菜、汤，主食米饭、馒头、花卷。

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